Stracić mieszkanie za mały dług

Spółdzielnie mieszkaniowe prowadzą egzekucję z nieruchomości swoich dłużników nawet, gdy zaległości są niewielkie. Oznacza to, że można stracić dorobek życia z powodu kilku niezapłaconych czynszów. Trybunał Konstytucyjny i sądy mają wątpliwości, czy to zgodne z prawem.

Spółdzielnie mieszkaniowe korzystają z ogólnych przepisów postępowania cywilnego. Zgodnie z nimi, gdy osoba mająca własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego zalega z opłatami eksploatacyjnymi, występują o nakaz zapłaty, a po jego otrzymaniu zwracają się do komornika z prośbą o licytację nieruchomości. Procedura ta jest więc dla spółdzielni dość prosta, szybka i na ogół skuteczna.

Co z lokatorami? Jeden z sądów nabrał wątpliwości, czy tak powinno być. Postanowił poprosić Sąd Najwyższy o wykładnię przepisów. Zdaniem prawników licytacja cennej nieruchomości z powodu nieznacznego (w przypadku, który rozpatrywał tenże sąd, chodziło o niewiele ponad 3 tys. zł) zadłużenia jest rażąco sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.

Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat bądź wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu prawa cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Do tego przepisu wprost się odwołuje art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Dookreśla on, że ze stosownym żądaniem występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej.

Trybunał Konstytucyjny również wypowiedział się na ten temat. W wyroku z 29 lipca 2013 r. uznał, że przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny. „Zastosowanie tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu nieruchomości wspólnej” – wskazywał. Przy tak istotnej decyzji, jak pozbawienie kogoś lokalu mieszkalnego, trzeba wziąć pod uwagę jego osobiste okoliczności. Jeśli więc dłużnik zalega z opłatami eksploatacyjnymi, bo np. kilka tygodni wcześniej stracił pracę – nie należy sięgać po radykalne instrumentarium. Spółdzielnie występują jednak zazwyczaj o nakaz zapłaty i kierują sprawę do komornika.

Egzekucja z nieruchomości powinna być ostatecznością. Zgodnie z art. 799 par. 1 k.p.c. wierzyciel może wprawdzie w jednym wniosku wskazać kilka sposobów egzekucji przeciwko temu samemu dłużnikowi, jednakże spośród kilku powinien zastosować ten najmniej uciążliwy dla dłużnika. W przypadku, gdy dłużnik ma inne składniki majątku, za pomocą których można zaspokoić roszczenia wierzyciela, czyli spółdzielni, nie ma powodu sięgać po środek najostrzejszy, jakim jest odebranie mieszkania. Wentylem bezpieczeństwa są także uprawnienia dłużnika. Chodzi przede wszystkim o art. 799 par. 2 k.p.c., zgodnie z którym jeżeli egzekucja z jednej części majątku dłużnika wystarcza na zaspokojenie wierzyciela, dłużnik może żądać zawieszenia egzekucji z pozostałej części. Innymi słowy: zaspokajanie roszczeń z nieruchomości jest ostatecznością i jeśli tylko właściciel mieszkania wykaże wolę spłaty zaległości, do sprzedaży lokalu dojść nie powinno.

Co na to spółdzielnie? Stanisław Śledziewski, zastępca prezesa Krajowej Rady Spółdzielczej, wskazuje, że KRS nie może wpływać na decyzje poszczególnych placówek. Te, które żądają wszczęcia egzekucji z nieruchomości z powodu kilkusetzłotowego długu, nie mogą zostać przez radę przywołane do porządku. „Niestety nie mamy uprawnienia w zakresie inicjatywy ustawodawczej o zmianę przepisów rangi ustawowej, w tym zasad dotyczących stosowania egzekucji z nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe” – mówi prezes.

3 odpowiedzi na „Stracić mieszkanie za mały dług

  1. Włodek pisze:

    „na ogół skuteczna”
    jakieś dane, czy tak się wydaje autorowi?

  2. Mieskzaniec pisze:

    Oto przykład. Za zadłużenie w wysokości 1300 PLN w spółdzielni mieszkaniowej Administracja skierowała sprawę do sądu. Na moje odwołanie, że pieniądze zaległe już dawno wpłaciłem nikt nie reagował. Sąd sprawę olał i nakazem sądowym okradł mnie z konta na kwotę zadłużenia (miesiąc po sprawie sądowej). W ten sposób miałem nadpłatę w wysokości 1300 PLN. Celem administracji było ukaranie mnie kosztami sądowym za zwłokę, a że przy okazji powstała nadpłata, to plus tej krucjaty. Tak działa Administracja w Łodzi dla Osiedla Matejki przy ul. Jaracza jeśli ktoś chce szczegółów. Prawo ma taką konstrukcję, że można Administracja może każdego złupić, natomiast osoba fizyczna nie ma żadnego wsparcia w obronie przed taką mafijną działanlością.

  3. Baśka pisze:

    KRS swoją nieudolność, głupotę a może nawet i mafiność maskuje udawaną gorliwością: mogiby przecież napisać pismo do wszystkich spółdzielni z prośbą o to, żeby te nie żądały wszczęcia egzekucji z nieruchomości z powodu kilkusetzłotowego długu, bo są to działania rażąco sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
    Ale zamiast tego oni umywają ręce mówiąc, że nie mogą przywoływać do porządku.

    Dobrze, to jak pana, panie Śledziewski będzie w ciemnej uliczce napastował jakiś drab to ja też powiem że nie mogę wpływać na tego wolnego przecież człowieka, który może robić co zechce. I niech on panu wobec tego zrobi co on zechce. Nawet jeśli to będzie niezgodne z normami współżycia społecznego.

    Co do stwierdzenia, że KRS nie ma uprawnienia w zakresie inicjatywy ustawodawczej o zmianę przepisów rangi ustawowej, w tym zasad dotyczących stosowania egzekucji z nieruchomości przez spółdzielnie mieszkaniowe. To to też jest bełkot i umywanie rąk, bo inicjatywę ma grupa co najmniej 100 tysięcy obywateli, a KRS jakby chciała to by mogła zmobilizować taką liczbę osób.

    Niech się wezmą do roboty w sprawie ochrony interesów spółdzielców, bo dzieje się bardzo źle.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>