Reprywatyzacja to nie tylko Warszawa – z Tomaszem Leśniakiem rozmawia Michał Maleszka

Temat reprywatyzacji omawiany jest publicznie głównie w odniesieniu do spraw warszawskich. Kraków w odróżnieniu od Warszawy nie został zniszczony przez wojnę. Jednocześnie spora część mieszkańców zginęła w czasie wojny lub wyjechała z kraju tuż po niej. Jak wygląda krakowska specyfika reprywatyzacyjna?

Tomasz Leśniak: Rzeczywiście, sytuacja Warszawy jest wyjątkowa z powodu Dekretu Bieruta, który – ze względu na konieczność odbudowy miasta po wojnie – zakładał przejście na własność gminy gruntów w przedwojennych granicach miasta. W Krakowie i innych dużych miastach nieruchomości znacjonalizowane stanowią nieznaczną część wszystkich reprywatyzowanych nieruchomości Takim przypadkiem jest chociażby kamienica przy pl. Wszystkich Świętych, w której od lat mieści się Wydział Kultury Urzędu Miasta Krakowa. Jej właściciele mieli wpisane w księgę wieczystą gigantyczne zaległości podatkowe, jeszcze w PRL-u dostali za nią odszkodowanie, państwo sfinansowało w 1978 r. jej generalny remont, a w ostatnich latach gmina zainwestowała w nią 1,5 miliona złotych. Teraz próbują ją przejąć osoby zaangażowane w biznes reprywatyzacyjny. Gdybyśmy mieli ustawę reprywatyzacyjną, to takie kwestie byłyby już dawno rozwiązane. Ostatnio przyjęta ustawa dotyczy w praktyce tylko Warszawy.

Jaki rodzaj spraw dominuje w Krakowie?

Większość spraw reprywatyzacyjnych w Krakowie dotyczy jednak innego rodzaju nieruchomości – takich, których właściciele zginęli podczas wojny albo wyemigrowali, ale formalnie nigdy nie doszło do ich nacjonalizacji. Te kamienice były zatem przez dziesiątki lat zarządzane przez gminę, lecz nie doszło do zmian w księgach wieczystych i ich sytuacja własnościowa jest teraz przedmiotem sporów sądowych.

Nikt nie zaktualizował ksiąg wieczystych?

Gmina pełniła de facto rolę właściciela tych kamienic, bo pobierała czynsze i przeprowadzała ich remonty. Z drugiej strony, urzędnicy zachowywali się, jakby uznawali prawo własności przedwojennych właścicieli, bo np. koszty remontów wpisywali do hipoteki. Mogło to wynikać, paradoksalnie, z przywiązania do prawa własności albo z przekonania, że PRL będzie trwał wiecznie. Tak czy inaczej, teraz za te zaniedbania płacą lokatorzy i całe społeczeństwo, bo tracimy zainwestowane w nie środki publiczne.

Czy po tylu latach nie powinny one trafić do zasobów gminy przez zasiedzenie?

Część takich kamienic jest przedmiotem postępowań sądowych o zasiedzenie. Problem w tym, że biznes reprywatyzacyjny działa dużo szybciej i sprawniej od gminy, zatrudnia też lepszych prawników. Z kolei w sądach dominuje linia orzecznicza sprzyjająca prywatnym właścicielom. Do tego dochodzi wspomniany już problem zaniedbań w tej kwestii w PRL-u. Efekt jest taki, że samorządy wygrywają niewielką część spraw o zasiedzenie. Sam biznes reprywatyzacyjny przejmuje natomiast dużą część kamienic w ramach postępowań spadkowych. Przedmiotem obrotu stały się też, choć powinny przejść na własność Skarbu Państwa, kamienice objęte tzw. układami indemnizacyjnymi. PRL wypłacił za nie odszkodowania przedwojennym właścicielom, jednak w wyniku różnych zaniedbań Ministerstwa Finansów i samorządu nigdy nie doszło do ich komunalizacji.

Jaka jest skala reprywatyzacji w Krakowie?

Urząd Miasta Krakowa nigdy nie przedstawił oficjalnych danych. Lokalne media mówiły o tysiącu kamienic, ale nie jesteśmy w stanie zweryfikować tej liczby. Ostrożne szacunki mówią z kolei o kilku setkach kamienic. Tak czy inaczej krakowska reprywatyzacja dotknęła bezpośrednio tysiące lokatorów i majątku, który można liczyć w setkach milionów złotych. I, co istotne, mimo zapowiedzi rządzących dalej trwa.

Jakiej terminologii powinniśmy używać: mafia czy biznes?

Jeśli spojrzymy całościowo na biznes reprywatyzacyjny, to okaże się, że jego działalność realizowana jest najczęściej w granicach prawa. Problem w tym, że jest skrajnie nieetyczna i niezgodna z interesem publicznym. Do tego dochodzą rzecz jasna przekręty reprywatyzacyjne, które obnażają niesprawność naszego państwa. W Krakowie od początku lat 90. tylko jedna osoba (sic!) działająca na dużą skalę została skazana prawomocnie, To Piotr Baczkowski ps. Łapa, gangster powiązany z mafią.

Opowiedz o tych sytuacjach z pogranicza legalności.

Trzy podstawowe metody mafii reprywatyzacyjnej to fikcyjni spadkobiercy, fałszowanie testamentów i fałszowanie pełnomocnictw spadkobierców (szczegółowo opisała je Beata Siemieniako w książce „Reprywatyzując Polskę”). Problem w tym, że również w takich kwestiach polskie państwo często okazuje się bezradne, bo prokuraturze brakuje środków na prowadzenie działań zagranicą oraz na ekspertyzy genealogiczne i grafologiczne. Z kolei lokatorom brakuje podstawowej wiedzy prawnej i pieniędzy na prawników, którzy mogliby pomóc choćby przy pisaniu wniosków do prokuratury.

Możesz podać przykład takiej sprawy?

W Krakowie media szeroko opisywały sprawę kamienicy przy ul. Łobzowskiej 6, przy której przejęciu wykorzystano fikcyjnych spadkobierców. Teraz w księdze wieczystej tej kamienicy można znaleźć między innymi sekretarza Okręgowej Rady Adwokackiej.

Czy sąd nie ma obowiązku dokładnego sprawdzania dokumentów?

Sądy w ramach postępowań spadkowych nie badają składu spadku, chyba że sam spadkobierca złoży wniosek o przeprowadzenie spisu inwentarza. Nie dysponują zatem wiedzą, czy spadek obejmuje np. kamienicę z lokatorami. Przejmowanie kamienic metodą na fikcyjnego spadkobiercę ułatwia też fakt, że w księgach wieczystych wpisane są tylko imiona i nazwiska przedwojennych właścicieli oraz ich rodziców (system PESEL wtedy nie działał). Zdarza się jednak, że czasem sami lokatorzy – tak było np. w przypadku Łobzowskiej 6 – skutecznie ustalają tożsamość prawdziwych spadkobierców. Problem w tym, że najczęściej jest już za późno. W biznesie reprywatyzacyjnym od razu po przeprowadzeniu postępowania spadkowego dochodzi do wielokrotnego obrotu udziałami, co w praktyce uniemożliwia ewentualne odzyskanie bezprawnie przejętej kamienicy.

Takie rzeczy uchodzą na sucho?

Akurat sprawa kamienicy przy Łobzowskiej 6 jest od kilku lat badana w prokuraturze. Jednak nawet w tak wydawałoby się oczywistej sprawie trudno jest przewidzieć rozstrzygnięcie, bo prokuraturze trudno jest dowieść, że ktoś celowo posługiwał się fikcyjnymi spadkobiercami. Istota problemu reprywatyzacji, o czym piszą szeroko Joanna Kusiak i Beata Siemieniako, polega jednak przede wszystkim na wyłączeniu tej kwestii ze sfery sporu politycznego i spod demokratycznej kontroli. Sądom i prokuraturom można zarzucać oczywiście niesprawność, opieszałość, sprzyjanie prywatnym właścicielom. Wina leży jednak przede wszystkim po stronie posłów, którzy przez 30 lat nie potrafili tej kwestii rozwiązać za pomocą ustawy reprywatyzacyjnej.

Dlaczego tak się wydarzyło?

W przypadku dużej części elit politycznych to była kwestia przywiązania do prawa własności. Mamy po prostu zwracać wszystko, co możliwe, bo spadkobiercom należy się spadek – nieważne, że w te nieruchomości inwestowaliśmy ze środków publicznych, że zamieszkują w nich lokatorzy czy były obciążone długami, których przedwojenni właściciele nigdy nie spłacili. Mnie bliskie jest z kolei rozwiązanie, które uwzględnia kontekst historyczny, zabezpiecza interes samorządów lokalnych, państwa i lokatorów, ale też uznaje krzywdę przedwojennych właścicieli. Takim rozwiązaniem są symboliczne odszkodowania dla spadkobierców i blokada zwrotów. W takim modelu nie krzywdzimy lokatorów i gmin, a Skarb Państwa jest w stanie udźwignąć odszkodowania. Jednocześnie bierzemy pod uwagę złożoność sytuacji. Po pierwsze, za wywłaszczenia i model polityki mieszkaniowej w PRL-u nie są odpowiedzialni lokatorzy, a dziś to przede wszystkim oni ponoszą koszty reprywatyzacji. Po drugie, trudno mówić o oddawaniu sprawiedliwości właścicielom w dzisiejszym modelu reprywatyzacji, skoro dziś dziedziczą zwykle dalecy spadkobiercy tych osób, którzy zwykle nie mieli żadnego udziału w tworzeniu tego majątku. Mówimy o nieruchomościach, które były wielokrotnie doinwestowane przez Skarb Państwa czy gminę i to są pieniądze, które już przepadły np. w wyniku przeliczeń związanych z denominacją. Nie brano pod uwagę to, że często były to nieruchomości obciążone dużymi długami na ich budowę. Nigdy niespłaconymi. Jest to skrajnie niesprawiedliwy model i bogaci się na nim dziś przede wszystkim biznes reprywatyzacyjny.

Czyli kto?

Prawnicy, notariusze, osoby, które się specjalizują w wyszukiwaniu spadkobierców. Także deweloperzy i osoby działające na rynku mieszkaniowym, które się specjalizują w pozyskiwaniu tego typu nieruchomości i wiedzą też jak doprowadzić do tego, żeby w szybki sposób lokatorzy się z tych nieruchomości wyprowadzili. Są też pojedynczy politycy.

Jan Śpiewak w swojej mapie reprywatyzacji pokazuje powiązania pomiędzy władzami miejskimi, biznesem, prawnikami i – co było głośne w Warszawie – zwykłymi kryminalistami, którzy się specjalizowali w czyszczeniu kamienic. Czy w Krakowie da się zlokalizować takie powiązania?

Gdy robiliśmy Krakowską Mapę Reprywatyzacji, na której przedstawiliśmy kształt biznesu reprywatyzacyjnego w Krakowie, to od początku podkreślaliśmy, że przestępcza reprywatyzacja stanowi mały wycinek zjawiska. Dziś biznes reprywatyzacyjny korzysta przede wszystkim z braku ustawy i słabej ochrony praw lokatorów. To są ludzie, którzy wykorzystują słabość polskiego państwa i prowadzą nieetyczny biznes, na który państwo pozwala.

Cały czas podkreślasz formalną legalność całego procederu.

Jan Śpiewak i zespół stowarzyszenia Miasto Jest Nasze zrobili świetną robotę nagłaśniając w mediach kwestię reprywatyzacji. Nie możemy jednak sprowadzać tego tematu wyłącznie do kwestii patologii i przestępstw, bo wtedy pomijamy całą niesprawiedliwość związaną z legalną reprywatyzacją

Gdy ktoś nabędzie nieruchomość korzystając z systemu spadkowego – ma kamienice z lokatorami. Jeżeli chce się ich pozbyć – jaki jest zgodny z literą prawa wzór postępowania?

Nowi właściciele wypowiadają lokatorom umowy (obowiązuje 3-letni okres wypowiedzenia) albo po prostu zaczynają remont w kamienicy i podwyższają czynsze. Dla starszych osób to często wystarczający powód do wyprowadzki. Niektórzy z kolei oferują lokatorom drobne pieniądze za natychmiastową wyprowadzkę. Z perspektywy nowych właścicieli to niski koszt, bo wartość jednego przejmowanego mieszkania waha się od kilkuset tysięcy do miliona złotych. Natomiast dla lokatorów to czasem całkiem spora kwota, bo to często osoby niezamożne i zadłużone. W Krakowie to wystarczy na wynajęcie mieszkania dwupokojowego na rok.

Jak reagują lokatorzy na takie propozycje?

Większość lokatorów nie ma świadomości swoich praw Często są to osoby w podeszłym wieku i schorowane, więc nie mają siły i boją się wchodzić w spór z nowymi właścicielami czy zarządcami.

Jaka jest socjologiczna charakterystyka mieszkańców reprywatyzowanych kamienic?

Gdy prowadziliśmy porady prawne dla lokatorów, to przychodziły głównie kobiety w wieku 60+. W większości są to osoby na emeryturze, stosunkowo niskiej. Stać je na płacenie czynszu komunalnego, ale rynkowego już nie. Jeśli ktoś ma oszczędności, to zwykle decyduje się wynająć mieszkanie na wolnym rynku, żeby nie przeżywać tego stresu. Nie mieliśmy przypadku, żeby kogoś było stać na zakup mieszkania na wolnym rynku. Oczywiście jest coś skrajnie niesprawiedliwego w sytuacji, że część lokatorów podobnych kamienic miała szczęście i nikt nie zainteresował się przejęciem ich kamienicy, albo po prostu nie było spadkobierców. Byli w stanie wykupić te mieszkania za mały procent ich wartości, podczas gdy inni znaleźli się w skrajnie niekorzystnej sytuacji. To była kwestia losowa.

Tam, gdzie w grę wchodziło wykupienie, miasto musiało wcześniej uregulować status nieruchomości?

Tak, część tych nieruchomości było przejętych przez gminę na podstawie zasiedzenia albo układów indemnizacyjnych.

Czyli ktoś był zwykłym mieszkańcem kamienicy, którą objął układ indemnizacyjny i nie było wątpliwości? Wykupił tam mieszkanie za niewielki procent wartości, a jego wnuczek sprzedaje je za milion.

Zdarzały się takie przypadki. To jest kwestia polityki gminy od lat 90.: pozbywamy się nieruchomości, żeby nie musieć ich remontować i mieć dodatkowe wpływy do budżetu. Efekt jest taki, że bardzo kurczy się zasób komunalny. W latach 90. był nacisk, by sprywatyzować co się da w sektorze mieszkaniowym. A część nieruchomości, które gmina przejęła, jest w całości sprzedawana na rynku. To jest nieodpowiedzialne, bo pozbywamy się narzędzia do prowadzenia polityki przestrzennej. Jako gmina moglibyśmy określać, jakie usługi mają się znajdować w parterze itd. Teraz mamy wolną amerykankę i dzielnice typu Stare Miasto czy Kazimierz, które utraciły funkcje istotne dla mieszkańców i stały się dzielnicami turystycznymi. Coraz mniej jest zwykłych mieszkańców, coraz więcej jest apartamentów Airbnb.

Jednym z projektów stowarzyszenia „Miasto Wspólne” był społeczny audyt reprywatyzacji.

Sprawdzaliśmy nieruchomości objęte układami indemnizacyjnymi – czy gmina podjęła kroki, żeby uregulować stan prawny tych nieruchomości i przejąć je na własność. Problem okazał się leżeć bardziej po stronie Ministerstwa Finansów i jego, delikatnie mówiąc, niefrasobliwości. Do dzisiaj nie została ustalona lista nieruchomości objętych układami indemnizacyjnymi. W ogóle nie znamy wykazów nieruchomości, które były objęte układami indemnizacyjnymi z Grecją, Francją i Austrią. Duża część pozostałych wykazów jest niepełna. Czyli tak naprawdę do dzisiaj nie wiemy, czy np. w Krakowie nie ma kamienic, które już dawno powinny należeć do gminy. W swoim raporcie wskazaliśmy ponad dwadzieścia nieruchomości objętych układami, gdzie albo z winy ministerstwa, albo miasta doszło do tego, że zostały przejęte w ramach postępowań spadkowych. Często jest tak, że po tych postępowaniach podlegają wielokrotnemu obrotowi, w związku z czym ich odzyskanie jest już niemożliwe.

W Krakowie zdarzały się też sytuacje przejmowania ziemi przez reaktywację przedwojennych spółek.

Nie zajmowaliśmy się do tej pory tematem reaktywacji spółek w Krakowie. Bardzo niepokojące są natomiast w tej kwestii ustalenia Siemieniako, która pisze o kilkukrotnym wydłużaniu w Sejmie czasu na reaktywację takich spółek. Tu widać efekt działania jakiegoś lobby, któremu zależało na przejmowaniu nieruchomości należących do tych spółek. Mam nadzieję, że kiedyś jeszcze ustalimy, którzy posłowie do tego doprowadzili.

Głośnym echem odbiło się też przekazywanie ziemi i nieruchomości związkom wyznaniowym.

Komisja majątkowa działała jeszcze sprawniej od biznesu reprywatyzacyjnego… Ta działalność była tak nieprzejrzysta, że jedynym dostępnym źródłem informacji o niej są media. Pierwszym problemem była jej niekonstytucyjność i to, że gminy nie mogły się odwoływać od jej decyzji. Drugim – kwestia wyceny wartości nieruchomości. Nikt tego nie kontrolował i do tej pory nie został upubliczniony raport z działalności komisji majątkowej. Prof. Łętowska uważa, że gminy poszkodowane przez jej decyzje mogą walczyć o odszkodowania. Nie znam jednak prawników, którzy w tej chwili zajmowaliby się tym tematem.

W Warszawie i innych dużych miastach ruch lokatorski jest zorganizowany i związani są z nim znani aktywiści. Czy w Krakowie były jakieś próby organizacji podobnego środowiska?

Tak, działało od lat 90. Polskie Zrzeszenie Lokatorów, które organizowało pomoc prawną. W dalszym ciągu działa też Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów. Ono ma z kolei przede wszystkim charakter terapeutyczny, bo służy jako przestrzeń spotkań i rozmowy dla lokatorów. Poza tym, działa państwowy system pomocy prawnej, którego wsparcie jest jednak niewystarczające. Lokatorzy potrzebują prawników wyspecjalizowanych w tematyce nieruchomości. A akurat ochrona praw lokatorów to dla prawników działka mało atrakcyjna – bo mało dochodowa.

„Miasto Wspólne” organizowało pogotowie lokatorskie. Jak to działało?

Przez prawie dwa lata prowadziliśmy bezpłatne porady prawne. Początkowo udało się nam uzyskać grant z Funduszu Inicjatyw Obywatelskich, z którego sfinansowaliśmy zatrudnienie prawników. Następnie finansowaliśmy działalność pogotowia ze składek członkowskich albo prawnicy pracowali pro bono. Od stycznia ruszamy z kolejną edycją Pogotowia Lokatorskiego, bo udało nam się pozyskać roczny grant z Fundacji im. Stefana Batorego.

Wracając do działalności pogotowia: mógłbyś opowiedzieć o specyfice tych spraw i czy wasza działalność pomogła lokatorom?

Część tych spraw – najczęściej w przypadku układów indemnizacyjnych – zgłaszaliśmy do prokuratury. Zostało wszczętych kilka postępowań i teraz czekamy na ich efekty. Czasem zdarzało się, że udawało nam się wywalczyć dla lokatorów większe „odszkodowanie” od nowych właścicieli, z którego mogli sfinansować przeprowadzkę w inne miejsce. Byliśmy w stanie wywalczyć lepsze warunki, jeśli chodzi o zamienny lokal na czas remontu, który oferował właściciel. Udawało się czasem przeciągać spór pomiędzy lokatorami a nowymi właścicielami. Trzeba jednak zaznaczyć, że w dłuższej perspektywie lokatorzy stoją na przegranej pozycji i wsparcie prawne w obecnych warunkach może tylko wydłużyć czas do wyprowadzki albo lekko odciążyć ich finansowo.

Krakowska mapa reprywatyzacyjna odbiła się lokalnym echem. Mieliście z tego powodu jakieś problemy?

Tak, mamy kilka procesów o naruszenie dóbr osobistych. Ludzie, którzy nas pozywali, twierdzą, że nigdy nie zajmowali się reprywatyzacją. My mamy odmienne zdanie.

To jest tak, że z jednej strony, jak mówisz, duża część reprywatyzacji odbywa się zgodnie z obowiązującym prawem, a jednocześnie przez media nagłośnione zostały przykłady kryminalnej niesprawiedliwości. Powiązanie z reprywatyzacją – w domyśle dziką – zaczęło parzyć.

Postrzeganie reprywatyzacji mocno zmieniło się po aferze w Warszawie. My z kolei kładziemy nacisk na postrzeganie całej reprywatyzacji jako procesu nieetycznego i niesprawiedliwego społecznie.

W ostatnim czasie pojawiły się widoki na ustawowe uregulowanie choćby części spraw związanych z reprywatyzacją.

Bardzo się cieszyłem, że PiS podnosi sprawę reprywatyzacji i zapowiada ustawę. Ustawy jednak do tej pory nie ma, a dramat lokatorów trwa. Druga kwestia to komisja weryfikacyjna. Jest dla mnie niezrozumiałe, czemu powołuje się podmiot, który do przeanalizowania wszystkich spraw będących na agendzie potrzebowałby ponad stu czy dwustu lat. I czemu zajmuje się tylko Warszawą, skoro jest to problem ogólnopolski? PiS udaje, że reprywatyzacji w innych miastach nie ma. Na szczęście niedługo swój projekt całościowego rozwiązania kwestii reprywatyzacji przedstawi Lewica. Ten projekt, który koordynuje Beata Siemieniako, opiera się na podstawowym założeniu, że w pierwszej kolejności powinniśmy chronić interes lokatorów i samorządów lokalnych. Jedyne, co możemy robić teraz, to symboliczne odszkodowanie dla spadkobierców właścicieli takich nieruchomości i zablokowanie zwrotów nieruchomości. Projekt daje też lokatorom większą podmiotowość, bo będą mogli występować w postępowaniach w charakterze stron. Mam nadzieję, że po kilku ostatnich latach burzliwych dyskusji wokół reprywatyzacji projekt ten uzyska wsparcie wszystkich sił politycznych i w końcu uda się zamknąć ten temat.

Dziękuję za rozmowę.

Miasto Wspólne – stowarzyszenie zajmujące się problematyką reprywatyzacji i wsparciem lokatorów na terenie Krakowa. Od 2018 roku organizuje bezpłatne poradnictwo prawne dla lokatorów.