Wieczny kryzys mieszkaniowy

Zima 2013 | ,

Zacznijmy od naszkicowania ogólnego obrazu. Jaka jest sytuacja na rynku mieszkaniowym w III RP? Jakie są jego cechy szczególne i jakie mankamenty?

Irena Herbst: W Polsce brakuje świadomie realizowanej polityki sterowania rynkiem aby osiągnąć pożądane cele. Owszem, występują regulacje, jak na całym świecie, ale nie są one nakierowane na stymulację określonych, pożądanych przez państwo działań podmiotów rynkowych. W efekcie tego cele zapisane w polityce mieszkaniowej państwa nie są spełniane, a z pewnością nie służą poprawie potrzeb mieszkaniowych w Polsce. Co gorsza, wydajemy naprawdę dużo pieniędzy na stymulację zachowań, które utrwalają nierównowagę na rynku mieszkaniowym.

W początkach transformacji trudno w ogóle było mówić o typowym rynku mieszkaniowym. Mieliśmy bardzo wysoki poziom niezaspokojonych potrzeb tego typu – jeden z największych w Europie niedoborów mieszkań w stosunku do ilości gospodarstw domowych. Co więcej, nie istniała własność mieszkań, wysokość czynszu ustalano w ministerstwie budownictwa – jednakową dla wszystkich miast i gmin w Polsce. Na tym polegał centralny tryb zarządzania. To nie mogło działać i nie działało.

Bardzo często mówi się, że przed 1989 rokiem budowano więcej mieszkań niż teraz. To nie do końca jest prawdą, ponieważ dane statystyczne w tamtym okresie były często fałszowane. Jako o mieszkaniach oddanych do użytku mówiono o takich, które nie były jeszcze gotowe. W rzeczywistości nigdy nie budowaliśmy tych często przywoływanych 250 tys. mieszkań rocznie.

W jednym z wywiadów mówiła Pani, że obecnie buduje się podobną ilość mieszkań co w schyłkowym okresie Polski Ludowej.

Buduje się trochę mniej niż w końcówce PRL. Wynika to z wielu względów, m.in. z tego, że nie stawia się mieszkań w systemie wielkopłytowym, w którym powielało się „komórki do wynajęcia”, skupione w jednym miejscu. Jednak w stosunku do początku lat 90. budujemy dziś tyle samo, może trochę więcej. Właściwie nic się nie zmieniło przez te dwadzieścia kilka lat. Kryzys mieszkaniowy trwa w Polsce od wielu dekad. I co więcej, ma on charakter strukturalny, nie koniunkturalny.

To wszystko powinno dać do myślenia obecnym decydentom w zakresie praktyki mieszkaniowej w Polsce. Instrumenty, którymi się posługują, mają charakter oddziaływania interwencyjnego, związanego z cyklem koniunkturalnym, ale nie prowadzą do rozwiązania problemu. Mniej więcej od 2008 r. stosujemy wyłącznie wsparcie dla mieszkań nabywanych na własność, tym samym pogłębiając nierównowagę istniejącą na rynku. Mimo że od czasu urynkowienia gospodarki i uracjonalnienia przesłanek decyzji mieszkaniowej minęło ponad 20 lat, Polska nadal jest w absolutnym ogonie krajów europejskich, jeśli idzie o ilość budowanych mieszkań, ich zagęszczenie, wyposażenie w media, stan techniczny. W niektórych kategoriach za nami są jeszcze Bułgaria i Rumunia, ale w kilku innych zajmujemy kompromitujące ostatnie miejsce.

Co jest istotą tego strukturalnego problemu?

W połowie lat 90. została opracowana polityka mieszkaniowa, która formułowała cele i narzędzia ich realizacji. Najważniejszym założeniem było odejście od uspołeczniania ekonomii na rzecz podniesienia jej finansowej racjonalności. To było słuszne. Jednak mieszkanie jest dobrem specyficznym, zaspakaja ogromną ilość potrzeb człowieka, od biologicznych przez kulturowe po zawodowe. Jest równocześnie dobrem wyjątkowo drogim, kosztuje wielokrotność rocznych dochodów przeciętnej rodziny. W związku z tym nie ma takiego kraju, w którym wszystkie mieszkania byłyby własnościowe. Naszym zadaniem jako państwa demokratycznego, które zakłada solidarność i równość w dostępie do dóbr i usług, jest przede wszystkim konieczność zapewnienia ludziom pomocy i dachu nad głową, w drugiej kolejności wsparcie w dochodzeniu do własności mieszkania.

W każdym kraju, bogatym czy biednym, istnieje znaczna grupa ludzi, których nie stać na zakup własnego mieszkania. W Polsce struktura własności jest patologiczna: mamy 20 proc. mieszkań na wynajem, a 80 proc. prywatnych. To oznacza, że potrzebne są ogromne przedsięwzięcia ze strony państwa w zwiększaniu dostępu do dachu nad głową, bo w przeciwnym razie, w dłuższej perspektywie, ludzie będą lądować na dworcach. Od lat 2004–2005 znaczne środki przeznacza się na budowę noclegowni i innych tego typu ośrodków, które przestają być jedynie miejscem tymczasowego zamieszkania. Jeżeli nie zmienimy tej polityki, prędzej czy później nastąpi bunt społeczny. Bo co oznacza tylko 20 proc. mieszkań na wynajem? Przede wszystkim to, że opóźniamy wszelkie możliwe procesy dostosowawcze na rynku pracy, hamujemy możliwość wewnętrznej migracji za pracą. Pośrednio zwiększamy w ten sposób wydatki na pomoc publiczną i petryfikujemy różnice między poszczególnymi regionami kraju. To powoduje także, iż łatwiej jest emigrować za pracą do Anglii, Irlandii czy Niemiec, niż próbować odnaleźć się tutaj, wyjeżdżając np. do innego regionu. Tam dostępna jest nie tylko praca, ale i mieszkania.

Model rynku mieszkaniowego à la III RP od początku obarczony był tak poważną wadą systemową?

Byłam jedną z autorek programu przemian w tej dziedzinie. Razem z Andrzejem Bratkowskim przygotowałam w 1992 r. – na prośbę Jacka Kuronia – memoriał mieszkaniowy. Propozycje rozwiązań wzorowaliśmy na tych stosowanych na Zachodzie, mieliśmy wsparcie z Francji, Holandii i Wielkiej Brytanii. Trwało to dobrych kilka lat. W tamtym czasie zajmowałam się naukowo ekonomią mieszkalnictwa, rozwojem miast.

Sformułowana w połowie lat 90. polityka mieszkaniowa wprowadzała nie tylko elementy, które są właściwe dla gospodarki rynkowej, poczynając od restytucji prawa własności, poprzez czynsze, uwzględniające koszty eksploatacji, a kończąc na kredytowaniu opartym o zastaw hipoteczny. Formułując politykę mieszkaniową, przyjęliśmy następujące założenie: uruchamiamy kilka programów wsparcia – skierowanych do grup o różnym stopniu zamożności, zaczynając od sektora budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Miały one z biegiem czasu zastąpić sektor mieszkań komunalnych. Jestem zresztą ich zdecydowaną przeciwniczką. Uważam, że gmina nie powinna zarządzać mieszkaniami, nawet jeśli jest ich właścicielem. Z prostej przyczyny: urzędnik robi to gorzej.

Wprowadziliśmy na rynek nowy rodzaj inwestora, instytucję znaną dziś jako Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), nawiązującą w nazwie do przedwojennych inicjatyw spółdzielczości mieszkaniowej. Są to spółki prawa handlowego, które muszą kierować się rachunkiem ekonomicznym. Bardzo nam zależało, żeby nie były to jednostki budżetowe aparatu gminnego, urzędniczego.

Przy opracowaniu reformy mieszkaniowej otrzymaliśmy dużą pomoc merytoryczną z Francji i Anglii, a reformy czynszów – ze Stanów Zjednoczonych. Ta ostatnia sprowadzała się do uniezależnienia kwestii racjonalności ekonomicznej, określającej niezbędną wysokość czynszu, od kwestii tego, ile powinien płacić lokator. Ustawa, która to regulowała, nazywała się: „O wynajmie lokali i dodatkach mieszkaniowych”. Za rządów premiera Buzka została ona przerobiona na ustawę o ochronie lokatorów…

To źle?

Poprzednia ustawa mówiła, że czynsz powinien być ekonomiczny. Powinien pozwalać na pokrycie kosztów eksploatacji, akumulację środków na remont kapitalny. Stan techniczny mieszkań w Polsce jest fatalny, w okresie PRL nie zbierano praktycznie żadnych środków na ten cel. Dlatego kamienice w Polsce wciąż wyglądają tak, jak wyglądają. Ustawa mówiła też, że przez dziesięć lat czynsz nie powinien przekraczać 3 proc. wartości odtworzenia, a następnie powinien zostać uwolniony. W nowej ustawie czynszów nie uwolniono.

Wysokość czynszu to obecnie zazwyczaj około 1 proc., a powinna kształtować się na poziomie około 5 proc. wartości odtworzenia. Gminy jednak nie mają środków na zwiększenie dodatków mieszkaniowych, a właśnie druga część tej ustawy mówiła, że gmina/państwo powinny zapewniać dodatek mieszkaniowy ludziom, których nie stać na płacenie uwolnionego czynszu. Początkowo udało nam się wywalczyć, że 50 proc. tego dodatku płaciła gmina, a resztę dopłacało państwo. Później państwo z tego zrezygnowało i gminy również chciały się wycofać. Gdyby gminy podniosły czynsze, musiałyby dopłacać więcej. Jednak dopłacać nie chcą/nie mogą, zatem bezpieczniej jest nie podnosić czynszu. Jest to racjonalne politycznie i społecznie, ale nie ekonomicznie. Gdyby został zachowany pierwotny model, mielibyśmy dzisiaj o wiele lepszą sytuację. Ustawa o ochronie lokatorów w dzisiejszej formie jest nieefektywna. Trzeba ją zmienić. Jednak musi być także wyraźnie powiedziane, że państwo ma obowiązek utrzymywania pewnych standardów na szczeblu krajowym i lokalnym. Te cywilizacyjne normy polegają na tym, że trzeba odtwarzać kapitał mieszkaniowy, bo inaczej nasze wnuki będą mieszkały w slumsach. Jednak potrzebne są także pieniądze na dodatki mieszkaniowe.

Do 2008 r. realizowano projekt budowy mieszkań na wynajem. Zostało zbudowanych 100 tys. mieszkań. W 2009 r. zlikwidowano ostatecznie Krajowy Fundusz Mieszkaniowy. KFM zlokalizowany w Banku Gospodarstwa Krajowego udzielał kredytów preferencyjnych na budowę mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach; wysokość czynszów nie mogła być wyższa niż 4 proc. wartości odtworzenia. Na ten cel przez kilkanaście lat wydatkowano z budżetu państwa 4 mld złotych. Ponadto Bank Gospodarstwa Krajowego pożyczył na ten cel 2 mld za granicą.

Kredyty TBS-owskie są znakomicie spłacane, mamy poniżej 2 proc. nieregularnej spłaty. Spłaty kredytów zasilają BGK. Kwota spłat pozwoliłaby w zupełności na budowę dalszych mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, bez konieczności sięgania po środki z budżetu państwa. Na tym zresztą polega przewaga instrumentów dłużnych nad dotacjami – udzielone wsparcie finansowe jest zwracane i może nadal służyć celom publicznym. Niestety, program został zamknięty. Kredyt preferencyjny, instrument, który zastosowaliśmy ponad 20 lat temu, dziś jest powszechnie zalecany w Unii Europejskiej jako alternatywa dla dotacji.

W przyjętej w latach 90. polityce mieszkaniowej zawarty był także moduł wspierania dochodzenia do własności mieszkania. Przewidziano znaczne ulgi podatkowe dla ludzi, którzy budowali mieszkania z myślą o ich wynajmowaniu. Po kilku latach od ich wprowadzenia zostały zniesione, z wielką szkodą dla sprawy. Główny, populistyczny argument za likwidacją brzmiał: „to była tylko opcja dla bogatych”. Jednak mieszkania budują/kupują tylko tacy, których dochody są wyższe od średniej krajowej… Przecież tak naprawdę potrzebujemy i wsparcia dla budownictwa na własność, i dla mieszkań na wynajem.

Z jaką sytuacją mamy do czynienia obecnie?

Polityka mieszkaniowa nie jest realizowana, likwiduje się sukcesywnie program po programie. Od 2008 r. zastąpiono projekt mieszkań na wynajem programem „Rodzina na swoim”, nakierowanym na kupno mieszkania. W dodatku kredyt preferencyjny zastąpiono dotacją, więc nic już nie wraca do puli środków, które można by wykorzystać na budowę kolejnych mieszkań. Program objął ponad 200 tys. mieszkań, ale połowa przeznaczonych na nie środków to kredyty na rynek wtórny. Uelastycznienie rynku wtórnego jest potrzebne, ale trzeba pamiętać, że wsparcie finansowe zakupów na nim nie uruchamia na szerszą skalę procesów gospodarczych – inwestycje w nowe budownictwo zastępowane są remontami mieszkań, nawet nie budynków. Wsparcie jest zatem mniej efektywne.

Co więcej, wybór instrumentu wsparcia – dotacji (finansowanie przez 8 lat części płaconych odsetek z tytułu zaciągniętego kredytu) jest mocno kontrowersyjny. Po pierwsze te środki nigdy już do systemu wsparcia nie wrócą. Po drugie nikogo nie interesuje, co nastąpi po upływie tych 8 lat. Przecież może być tak, że niemożność spłaty kredytu zmusi poszczególne osoby do sprzedaży tych mieszkań z dużą stratą itd. Jednak istotniejsze jest to, że przeznaczono na ten cel 7 mld złotych. Jest to zatem program prawie 2 razy droższy niż program TBS-ów.

Kto na tym zarabia?

Teoretycznie podstawowym beneficjentem powinna być rodzina, która kupuje mieszkanie. Jednak wszystkie badania pokazują, że ⅔ kwoty przeznaczonej na wsparcie trafia do banków jako marże, które natychmiast wzrosły, a także na marże – czyli zysk – deweloperów.

Dlaczego?

Podstawową słabością polskiego rynku mieszkaniowego nie jest sztywny popyt, lecz sztywna podaż. Mamy dobrze funkcjonujący rynek dłużnego finansowania mieszkalnictwa. Jeśli przy sztywnej podaży wspieramy finansowo popyt, to automatycznie rosną ceny.

Kończąc ten wątek: około miesiąc temu w prasie, radiu i telewizji pojawiły się informacje, że BGK uruchamia wreszcie program budowy mieszkań na wynajem. Ma powstać zamknięty fundusz inwestycyjny, w ramach którego za 5 mld złotych zostanie wybudowane 20 tys. mieszkań. I znowu jest to w takim razie projekt wielokrotnie droższy niż poprzednio funkcjonujący. Na budowę 100 tys. mieszkań TBS-owskich wydatkowano ok. 6 mld zł. Wyraźnie ktoś ma za dużo pieniędzy albo za mało wiedzy.

Rozumiem, że od lat brakuje myślenia?

Nie istnieje żaden poważny ośrodek strategiczny, nie ma celowej, długoterminowej polityki w tym zakresie. Wszelkie ustawy i kształt tego, co się nazywa „programami mieszkaniowymi”, to efekt tego, co uda się wytargować z kolejnymi ministrami finansów. Ta niekompetencja jest bardzo kosztowna społecznie, nie pozostaje bez wpływu także na spowolnienie gospodarcze. Tracimy setki tysięcy czy miliony ludzi, którzy wyjeżdżają tam, gdzie mają szanse na pracę, ale i szanse na mieszkanie.

Tracimy także spore kwoty przeznaczane na programy budownictwa, takie jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, które niewiele pomagają w rozwiązaniu problemów mieszkaniowych. Jednak popełniono szereg innych błędów, o których nikt już w ogóle nie ma pojęcia…

O czym mowa?

W ciągu ponad dwudziestu lat istnienia III RP wydano ponad 20 mld na mieszkalnictwo. To nie tak dużo. Z tej kwoty 62 proc. wydatkowano na dwa cele. Po pierwsze – na refundację premii gwarancyjnych książeczek mieszkaniowych założonych przed 1990 r. i wykup odsetek od kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie mieszkaniowe. I nie jest tak, że te pieniądze wydano zaraz na początku lat 90. czy na początku XXI w. Tylko w zeszłym, 2012 roku, na refundację książeczek przeznaczono 590 mln. W bieżącym roku już „tylko” 450 mln zł. Wzięło się to stąd, że rozszerzone zostało prawo do tej premii. Oczywiście środki z książeczek należało refundować, były to jedyne pieniądze, jakie wielu ludzi zgromadziło przez lata PRL i nie straciło choćby w wyniku hiperinflacji z 1989 r. Jednak ten proces powinien już dawno zostać definitywnie zamknięty, a zamiast tego wciąż „dopisywano ludzi”, rozszerzano tytuły. W tej chwili można książeczki scedować nawet na dalekiego kuzyna. Co więcej, można otrzymywać te środki nawet na wpłatę do wspólnoty mieszkaniowej na fundusz remontowy. Tymczasem największa roczna wpłata z budżetu państwa, którą wydatkowano na KFM w ciągu piętnastu lat działania, to było 450 mln.

Drugi cel, na który ciągle przekazywane są pieniądze w ramach tych 62 proc. wszystkich wydatków na wspieranie mieszkalnictwa, to wykup odsetek od kredytów spółdzielni mieszkaniowych sprzed 1989 r. Groza! Mechanizm, który wprowadzono w latach wysokiej inflacji, nadal funkcjonuje.

Dlaczego właściwie zmieniono kształt rozpoczętej na początku III RP polityki mieszkaniowej?

Są dwie odpowiedzi. Pierwsza brzmi: zwyciężyła optyka ministerstwa finansów, skupionego na celach krótkookresowych. Druga odpowiedź – to brak kompetencji decydentów odpowiedzialnych za politykę mieszkaniową. Ułatwiało to zresztą sprawę ministerstwu finansów – fachowcy umieliby bronić niezbędnych priorytetów i zapewne wytargowaliby więcej.

Klasie politycznej nie przedstawia się to wszystko, o czym Pani tutaj mówi, jako problem?

Polska klasa polityczna jest wciąż bardzo niedojrzała. Myśli przede wszystkim słupkami sondażowymi, od wyborów do wyborów. Znacznie łatwiej jest też obiecywać ludziom w ramach kolejnych projektów mieszkania własnościowe: to jest lepiej widziane przez elektorat. Mieszkania na wynajem wydają się czymś egzotycznym.

Nieustanie wmawia się nam przecież, że prywatne jest zawsze lepsze…

Tak się nie da myśleć o efektywnej polityce mieszkaniowej. To głupota. Zawsze na tym polu wchodziłam w konflikt z politykami. Byłam przekonywana, że płacenie czynszu to unieszczęśliwianie ludzi, którzy przy niewiele większym wysiłku mogą te kwoty przeznaczać na spłaty kredytu mieszkaniowego. Mówiłam: proszę państwa, wielu Polaków nie było, nie jest i nie będzie stać na własne mieszkanie, bo nigdy w życiu nie osiągną takiego poziomu zarobków, który zapewni im wiarygodność kredytową.

Własny dach nad głową jest jednak marzeniem wielu ludzi…

Postawiłabym kwestię inaczej: posiadanie własnego mieszkania nie jest niezbywalnym prawem do szczęścia. W krajach Zachodu znaczna część osób, które żyją w mieszkaniach na wynajem, to ludzie całkiem zamożni. Zobaczmy, jak to wygląda w społeczeństwach dużo bogatszych niż nasze. W Szwajcarii i Japonii ponad 65 proc. to mieszkania na wynajem. W Danii to 55 proc. W Niemczech – 60 proc. W Ho­landii, Francji, Finlandii, Szwecji – 50 proc. W USA to ponad 40 proc. W Wielkiej Brytanii – 40 proc. W Polsce, przypominam, jest to jedynie 20 proc.

To jest pochodna m.in. stylu życia i kultury poszczególnych społeczeństw. To także kwestia niedojrzałości ekonomicznej Polaków.

Ile właściwie potrzebowalibyśmy dziś w Polsce mieszkań na wynajem?

Przez następne dziesięć lat powinniśmy budować między 30 a 35 proc. mieszkań na wynajem w stosunku do własnościowych. W tej chwili budujemy niecałe 5 proc., albo i mniej.

I kto je powinien budować?

Za zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych odpowiedzialne są gminy. Powinny to robić nie poprzez system mieszkań komunalnych, gdyż i tak mają już problem z zadłużeniem, ale przez partnerstwo publiczno-prywatne. Równolegle powinien powstać program rządowy, który wspierałby kredyty dla podmiotów prywatnych budujących mieszkania na wynajem, w tym i TBS-y. Pieniądze, które spływają ze spłaty kredytów zaciągniętych w KFM, powinny być przeznaczone na ponowne uruchomienie kredytu preferencyjnego na ten cel. Można też skorzystać z instrumentów fiskalnych – ulg mieszkaniowych zachęcających osoby fizyczne i deweloperów do budowy mieszkań na wynajem. W tym przypadku przydatna byłaby ulga podatkowa. Tak robi się w Niemczech, stosuje się duże ulgi podatkowe dla budujących lokale na wynajem o umiarkowanym czynszu.

Czy możemy rozpisać „mapę niedoborów mieszkaniowych” w odniesieniu dla poszczególnych regionów, aglomeracji miejskich, dla prowincji, dla Warszawy?

Poziom niedoborów jest wszędzie podobny. To się wiąże jeszcze z historycznym punktem wyjścia naszej rozmowy. W PRL mieszkania budowano tam, gdzie planowano przemysł. Najbardziej ucierpiały na tym małe miasta. Tam, gdzie brakowało dużych inwestycji, tam nie było też mieszkań, odpowiedniej infrastruktury publicznej, komunikacyjnej – te sprawy się na siebie nakładały. Proszę sobie przypomnieć, jak bardzo opóźniona była choćby kwestia budowy kanalizacji czy sieci telefonicznej na polskiej wsi.

Dziś trudno wskazać takie specyficzne miejsce na mapie Polski, o którym można by powiedzieć, że właśnie tam jest największy niedobór mieszkań. Przede wszystkim dlatego, że dziś reguluje to rynek. W miejscach, gdzie jest gorzej, ceny mieszkań są o wiele niższe. Proszę sobie porównać ceny mieszkań w Łodzi i w Warszawie, w Sosnowcu i w Szczecinie.

Zaryzykowałabym tezę, że poziom niedoboru mieszkań w poszczególnych regionach jest w zasadzie odbiciem tego, co zastaliśmy na przełomie roku 1989 i 1990. Wynika to także z tego, że choćby tutaj, w Warszawie, buduje się dziś relatywnie dużo, ale przecież znacznie zwiększyła się migracja zarobkowa do stolicy z całej Polski.

Z pewnością zna Pani hasło: „mieszkanie prawem, nie towarem”. Z kontekstu naszej rozmowy wynika, że sprawa nie jest tak oczywista…

Mieszkanie jest i prawem należnym, i towarem. I zadaniem państwa sprawiedliwego i obywatelskiego jest wprowadzenie takiego instrumentarium, które pozwoliłoby osiągać te dwa cele. To ważne, aby budowa mieszkań była efektywna, racjonalna ekonomicznie, aby element rynkowy odgrywał swoją, istotną dla całości gospodarki rolę. Według mnie nic nie stoi na przeszkodzie, by przy dobrze prowadzonej polityce respektować prawo do dachu nad głową (niekoniecznie do własności mieszkania).

Wróćmy jeszcze do sloganu: „prywatne jest zawsze lepsze”. W Anglii w czasach rządów Margaret Thatcher wprowadzono na masową skalę prywatyzację tamtejszych mieszkań komunalnych. Część analityków ocenia, że w efekcie właściciele bez środków na remonty doprowadzili do błyskawicznej dekapitalizacji domów, co z kolei sprzyjało dalszej segregacji mieszkańców i powstawaniu gett ludzi ubogich.

Te mieszkania były odpowiednikiem naszych TBS-ów. Znaczną ich część sprywatyzowano za rządów Thatcher. Banki dostawały zwolnienia podatkowe, jeśli na ich zakup dawały kredyt o obniżonej stopie oprocentowania. Po dziesięciu latach okazało się, że te mieszkania trzeba na nowo rekomunalizować, bo stan budynków stawał się fatalny.

Według mnie każda polityka mieszkaniowa, która nie uwzględnia realnych możliwości rekapitalizacji budynków, to programowy wandalizm. I dotyczy to także rodzimych projektów, takich jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, gdyż oferują one możliwość nabycia mieszkań na własność ludziom, którzy później będą mieli ogromny problem z ich utrzymaniem na odpowiednim poziomie.

Przy okazji: w Finlandii w latach 90. uruchomiono wielki program remontów mieszkań, skierowany do małych i większych właścicieli budynków. To znakomicie zmniejszyło poziom bezrobocia. W Polsce nic się nie robi w tej materii, a stan wielu budynków mieszkalnych osiągnął tak wysoki stopień dekapitalizacji, że nie nadają się do użytku. Tak naprawdę trzeba by je wyburzyć. Dotyczy to około miliona lokali mieszkalnych, czyli równowartości siedmioletniej produkcji mieszkań w Polsce.

Widzi Pani szansę na odrodzenie spółdzielczości mieszkaniowej? Czy nie wchodzi się dwa razy do tej samej rzeki?

Myślę, że to jeszcze nie jest ten moment. Spółdzielczość została skompromitowana przez swoją formę istnienia w czasach PRL, w gospodarce nakazowo-rozdzielczej. Nie uważam jednak, że spółdzielczość należy zlikwidować, co postuluje znaczna część krzykaczy-politykierów. Spółdzielczość to forma wspólnego działania, podejmowanego nie dla zysków, ale dla minimalizowania kosztów. Tym się to różni od spółki. Nie należy likwidować tego narzędzia, bo jest użyteczne. Dzisiejsza spółdzielczość mieszkaniowa niestety wciąż bywa patologiczna. Nadal nie mamy podziału wielkich molochów spółdzielczych, a przynajmniej brakuje wypracowanych sensownych form zarządzania nimi. Niezależnie od wszystkich obecnych problemów z pewnością ważną kwestią byłby powrót do przedwojennego modelu spółdzielni mieszkaniowych, w którym zrzeszali się głównie właściciele mieszkań. Sądzę, że to jest łatwiejsze do odtworzenia.

Dziękuję za rozmowę.

Warszawa, 13 września 2013 r.

dr Irena Herbst

ekonomistka; obszar jej zainteresowań obejmuje finanse publiczne, PPP, mieszkalnictwo, gospodarowanie nieruchomościami, ekonomię społeczną, wykorzystywanie funduszy europejskich. Związana przez wiele lat z sektorem publicznym; pracowała jako podsekretarz stanu w ministerstwie gospodarki w latach 2002–2005 (odpowiedzialna za rozwój regionalny i inżynierię finansową dla celów absorpcji środków unijnych), wiceprezes zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego w latach 1996–2002 (nadzorująca działania Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz innych programów rządowych), podsekretarz stanu w ministerstwie gospodarki przestrzennej i budownictwa w latach 1992–1996 (odpowiedzialna za reformę finansowania budownictwa). Autorka rządowych programów finansowania mieszkalnictwa (1992–2002) i wspierania przedsiębiorczości: „Kapitał dla przedsiębiorczych” (2002) oraz ustaw: „O niektórych formach wspierania budownictwa mieszkaniowego” (1995), o „Funduszu Rozwoju Inwestycji Komunalnych” (2003), o „Funduszu Poręczeń Unijnych” (2004) oraz o „Krajowym Funduszu Kapitałowym i Partnerstwie publiczno-prywatnym” (2005). Autorka kilkudziesięciu publikacji poświęconych budownictwu mieszkaniowemu, partnerstwu publiczno-prywatnemu, finansowaniu podmiotów ekonomii społecznej.

3 odpowiedzi na „Wieczny kryzys mieszkaniowy

  1. Patriota pisze:

    Po 1989 roku w Polsce budej się obiekty sakralne ukryte w „muzea”. Ziemię pod budowle sakralne samorządy oddają za 1% wartości rynkowej. Samorządy wydają na fanaberie krocie zamiast budować mieszkania komunalne na wynajem dla ludzi o niskich dochodach, rodzin wielodzietnych itp.

  2. bigs pisze:

    Pani dr Herbst wydaje się bardzo zadowolona z koncepcji polskich TBSów, tymczasem zupełnie nie ma z czego. Wobec deficytu mieszkań obywatel jest petentem, który zgodzi się na najgorsze warunki, żeby tylko mieć mieszkanie. Wykorzystywał to deweloper i bank w sektorze prywatnym, wykorzystywało i państwo w pseudospołecznym sektorze TBS. Przeciętny lokator TBS na wstępie płacił 30% kosztów mieszkania plus 5% jako kaucję. Potem w czynszu spłacał kredyt zaciągnięty w BGK (przez co czynsze TBSach są dla wielu lokatorów nie do dźwignięcia). W efekcie z upływem czasu lokator pokryje całość kosztów budowy mieszkania. Jeszcze rozumiem, gdyby nie płacił na początku tych 30%, to bym się zgodził – dostał mieszkanie za nic, niech płaci. Ale w praktyce lokator był także inwestorem i to nie jakimś marginalnym, bo 30% to nie jest jakiś pomijalny udział. Pani Herbst cieszy się, że państwo tak mało zainwestowało w TBS, ale to było możliwe właśnie dzięki tej nieuczciwej zagrywce z 30%, które ludzie płacili, bo nie mieli wyjścia (np. nie mieli zdolności kredytowej). To była typowa filozofia przesiąkniętych neoliberalizmem ekonomistów lat 90 – zero redystrybucji, a ten, co potrzebuje pomocy sam za nią zapłaci, najlepiej z naddatkiem.
    Żeby dopełnić obrazu: tłem dla tego chorego procederu z TBSami było powszechne wykupywanie mieszkań przez najemców komunalnych, często majętnych, za 5-10% wartości, nie mówiąc o akcji sprzed 10 lat wykupywania „za złotówkę” mieszkań spółdzielczych. To pokazuje, że w Polsce w ostatnich 26 latach nie było żadnej polityki mieszkaniowej, a jeżeli Państwo próbowało coś robić, to wprowadzało rozwiązania skrajnie nieuczciwe i nierówne dla poszczególnych grup ludzi, faworyzujące jednych i upośledzające innych bez jakiegoś racjonalnego uzasadnienia.

  3. Marek Szolc pisze:

    W mojej ocenie główną przyczyną obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym było naiwne zaufanie, że wszystko rynek rozwiąże. Dlatego też zrezygnowano z dalszego rozwijania budownictwa komunalnego.Poza tym należy pamiętać, że wiele zakładów pracy utrzymywało mieszkania zakładowe. Po upadku tych zakładów lokatorzy często tracili swoje mieszkania. Pojawił się wtedy proceder sprzedaży mieszkań wraz z ich lokatorami który przerodził się w opłacalny biznes dla ich ich właścicieli. Tak więc nie tylko winna jest tutaj struktura budownictwa w Polsce. Uważam, że rozwiązaniem nie jest tutaj wątpliwe ” partnerstwo” publiczno – prywatne a raczej dążenie po powstania w polskich miastach – banków komunalnych, których Polska w ogóle nie posiada.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>