Prowadzenie sprawnej polityki mieszkaniowej, skutecznie odpowiadającej na potrzeby obywateli, to jedno z ważniejszych zadań każdej szanującej się wspólnoty politycznej. Nawet jeśli przyjmiemy i tak już ograniczoną koncepcję państwa, zgodnie z którą w sferze gospodarczej powinno się ono skupić jedynie na zapewnieniu odpowiedniej infrastruktury do wzrostu i swobodnej gry rynkowej, polityka mieszkaniowa wciąż pozostaje jedną z jego głównych kompetencji. Posiadanie dachu nad głową to sprawa zupełnie podstawowa.

Gdy brakuje wolnych i łatwo dostępnych mieszkań, zablokowana jest mobilność wewnętrzna, bo nawet gdy znajdzie się pracę w bogatym mieście, spać w nim już trzeba będzie na dworcu. Inaczej mówiąc – i przyjmując prostacką optykę stricte ekonomiczną – zła sytuacja mieszkaniowa utrudnia efektywną alokację siły roboczej. Coś jest z pewnością nie tak, gdy mieszkańcowi Raciborza łatwiej wyemigrować do Dublina niż do Katowic. Polityka mieszkaniowa jest więc newralgiczna także z punktu widzenia wzrostu gospodarczego, co powinno przekonać do niej również tych, dla których wszelkie argumenty socjalne czy prospołeczne są z gruntu podejrzane.

Jeśli prowadzenie sprawnej polityki mieszkaniowej to atrybut każdej szanującej się wspólnoty, to o naszej nie można tego niestety powiedzieć. Trudno uznać za poważny kraj, w którym obywatele są poupychani w klitkach tak ciasnych, że często nie mogą już na siebie nawzajem patrzeć. Trudno uznać za szanujące się społeczeństwo, w którym wielu trzydziestoletnich ludzi mieszka kątem u rodziców, okupując pokoiki dziecięce. Trudno uznać za sprawne państwo, które uporczywie udaje, że tej sytuacji nie widzi, a podjęte w tym obszarze działania przypominają raczej zorganizowane na szybko ersatze, nie zaś dobrze przygotowane i szeroko zakrojone projekty.

Rzeczpospolita mieszkaniami nie stoi

W ostatnim 25-leciu nastąpiła abdykacja państwa ze sfery mieszkaniowej. Pozostawienie procesom rynkowym tego newralgicznego obszaru spowodowało, że tkanka mieszkaniowa nad Wisłą przypomina raczej tkankę ciężko chorego organizmu niż „tygrysa Europy” i „prymusa przemian”. Zasób mieszkaniowy jest w Polsce bardzo zły zarówno pod względem ilościowym, jak i jakościowym.

Liczba mieszkań na tysiąc mieszkańców wynosi w naszym kraju ok. 360, tymczasem średnia europejska jest o prawie 100 lokali wyższa. Oczywiście prowadzi to w prostej linii do przeludnienia polskiej substancji mieszkaniowej. W Czechach na tysiąc obywateli przypada 458 mieszkań, na Węgrzech – 446, a w Rosji – 441. Według badań Eurostatu wskaźnik przeludnienia mieszkań w Polsce wynosi 44 proc., co oznacza z grubsza, że niemal co drugi obywatel dysponuje zbyt małym lokalem. Pod tym względem gorzej jest tylko w Rumunii. W Czechach i Estonii ten wskaźnik to zaledwie 21 proc., na Litwie – 28 proc., a na Łotwie – 31 proc., w wielu krajach zachodniej Europy zaś jest on jednocyfrowy. Niestety, stan ten niespecjalnie się zmienił w ciągu ostatnich lat. W 2012 r. ww. wskaźnik w naszym kraju wynosił 46 proc., co również było drugim wynikiem w UE – w tak złej sytuacji spadek o 2 punkty procentowe jest dalece niewystarczający.

Przeludnienie mieszkań nad Wisłą widać też, gdy obliczymy przestrzeń, którą ma do dyspozycji przeciętny obywatel naszego kraju. Na statystycznego Polaka przypada jej 26 m. kw., tymczasem na Austriaka czy Duńczyka po 50 m. kw., czyli niemal dwa razy więcej. W Polsce mamy zaledwie 1,1 izby mieszkalnej na osobę, chociaż średnia unijna to 1,6. Pod tym względem gorsza od nas w UE również jest Rumunia (1,0), a o wiele lepsze są m.in. Czechy (1,4) czy Estonia (1,6).

Nasze mieszkania są przepełnione do granic wytrzymałości, ale również ich stan, oględnie mówiąc, pozostawia wiele do życzenia. Wskaźnik deprywacji mieszkaniowej, który pokazuje odsetek lokali obciążonych co najmniej jedną de facto dyskwalifikującą je wadą (np. brak toalety, nieszczelny dach itd.) wynosi w Polsce 9,1 proc., co jest siódmym najwyższym wynikiem w UE. Średnia unijna jest niemal dwa razy niższa, w Czechach ten wskaźnik wynosi już tylko 3,5 proc., na Słowacji – 4,3 proc., w Estonii – 5,8 proc., a w wielu krajach zachodniej Europy oscyluje wokół 1–2 proc., co oznacza, że problem niemal tam nie występuje.

Poza fatalnym zasobem mamy również bardzo słabo rozwinięty rynek, co jest zresztą dość typowym paradoksem w sytuacji, gdy procesy rynkowe puści się samopas. Swoją drogą, doskonale obala to popularne teorie, według których rynki kształtują się samoczynnie, a gospodarka rynkowa to stan naturalny dla społeczeństw. Otóż zawsze i wszędzie rozwinięte rynki były kształtowane świadomą polityką państwa, która zaopatrywała je co najmniej w niezbędną infrastrukturę instytucjonalną, motywującą podmioty komercyjne do działania w danym obszarze. Doskonałym tego antyprzykładem jest polski nierozwinięty rynek mieszkaniowy. W zasadzie jedynym w miarę racjonalnym sposobem zapewnienia sobie dachu nad głową jest w Polsce zakup nieruchomości. Wynajem jest zupełnie nieopłacalny. Za równowartość ceny mieszkania w Warszawie można je wynajmować przez ok. 15 lat, tymczasem przeciętna dla europejskich stolic to 26 lat, a w Berlinie nawet 30 lat. W 2014 r. na 143 tys. zbudowanych lokali zaledwie 8 tysięcy było mieszkaniami komunalnymi, spółdzielczymi lub społecznymi – czyli jedynie 5,6 proc. mieszkań jest w Polsce budowanych na zasadach innych niż czysto komercyjne.

Sprawia to, że możliwości pozyskania dachu nad głową są nad Wisłą bardzo mało zdywersyfikowane. Według Eurostatu zaledwie 16,6 proc. Polaków wynajmuje mieszkanie (4,3 proc. po cenach rynkowych, a 12,3 proc. po cenach niższych niż rynkowe, co de facto oznacza, że są to lokale socjalne), tymczasem średnia unijna sięga 30 proc., a więc jest prawie dwa razy wyższa, w tym aż 19,1 proc. najmu dokonuje się tam po cenach rynkowych. W Niemczech aż 39,6 proc. obywateli mieszka w lokalach wynajmowanych na zasadach rynkowych, a łącznie z lokalami dotowanymi niemal połowa Niemców najmuje swoje miejsce zamieszkania. Odsetek Czechów wynajmujących lokale w cenach rynkowych jest cztery razy wyższy niż Polaków (ogółem najmuje mieszkanie co piąty Czech), a Słowaków niemal dwa razy wyższy.

Na słabo rozwiniętym rynku wynajmu cierpi mobilność wewnętrzna. Według OECD tylko 10 proc. Polaków zmieniło miejsce zamieszkania w obrębie kraju w ostatnich pięciu latach. Tymczasem w przypadku Niemców było to 22 proc., Francuzów – 27 proc., Duńczyków – 34 proc., a Szwedów – nawet 40 proc. A to z kolei nie pozostaje bez wpływu na gospodarkę – niska mobilność wewnętrzna źle oddziałuje na krajowy rynek pracy, w szczególności w kraju doganiającym, takim jak Polska, w którym między regionami występują znaczne różnice w płacach oraz w produktywności.

Z drugiej strony, zakup mieszkania jest w naszym kraju wyjątkowo trudny z powodu daleko posuniętego uśmieciowienia pracy oraz niskich płac. Możliwości pozyskania kredytu pozbawionych jest wiele osób pracujących na umowach celnie zwanych śmieciowymi, które OECD dla zmyłki nazywa terminowymi (umowy cywilnoprawne oraz umowy o pracę na czas określony) – a tych jest nad Wisłą niemal najwięcej na świecie (28,4 proc.; minimalnie wyprzedza nas jedynie Chile). Za przeciętne wynagrodzenie Polak nie kupi nawet metra kwadratowego mieszkania – według NBP wystarczy ono na zaledwie 0,84 m. kw. Według raportu Deloitte na zakup 70-metrowego mieszkania Polak musi wydać 7,2 średnich rocznych pensji, tymczasem Niemiec – tylko 3,3, a Hiszpan – 4,4.

To wszystko oczywiście sprawia, że z jednej strony Polacy często kupują zbyt małe mieszkania, a z drugiej – bardzo długo mieszkają w domu rodzinnym. Aż 44 proc. mieszkańców Polski w wieku od 25 do 34 lat zamieszkuje z rodzicami, tymczasem w Czechach to już tylko 33 proc., na Litwie 31 proc., w Estonii 20 proc., w Niemczech 17 proc., w Wielkiej Brytanii 14 proc., we Francji 11,5 proc., w Szwecji i Finlandii jedynie 4 proc., w Danii zaś – zaledwie 1,5 proc. Mieszkanie u rodziców do późnych lat ma negatywne konsekwencje społeczne (niska samodzielność młodych), a w szczególności demograficzne. Odkładanie na później założenia rodziny oraz kupowanie zbyt małych lokali odbija się na dzietności mieszkańców naszego kraju, która jest wyjątkowo niska. Wskaźnik dzietności w 2014 r. wyniósł w Polsce 1,32 i był niski nawet na tle Europy starzejącej się w szybkim tempie (średnia unijna to 1,58). Tymczasem dzietność jest najwyższa właśnie tam, gdzie młodzi obywatele szybko wyprowadzają się z domu – we Francji to 2,01, w Wielkiej Brytanii – 1,81, a w Szwecji – 1,88. Mała liczba rodzących się dzieci jest oczywiście groźna dla krajowych systemów zabezpieczenia społecznego, zmniejsza się bowiem grupa płacących składki, oraz dla rozwoju gospodarczego, ponieważ kurczy się grupa osób aktywnych zawodowo.

Państwo nie zdało egzaminu

Mamy więc do czynienia z charakterystyczną sytuacją, która powstaje, gdy państwo prowadzi bardzo ograniczoną politykę społeczną, skierowaną tylko do najuboższych warstw. Kształtuje się wtedy nowa klasa wykluczonych – zbyt bogatych, aby korzystać ze wsparcia państwa, i zbyt biednych, by kupować niezbędne usługi na rynku. Według danych przytoczonych przez rząd podczas prezentacji programu „Mieszkanie+”, 40 proc. Polaków nie ma zdolności kredytowej, a najem mieszkania jest poza ich możliwościami finansowymi. Traktowanie mieszkania komunalnego jako synonimu lokalu socjalnego sprawiło, że potrzeb mieszkaniowych nie ma jak zaspokoić wiele osób niebędących wcale na dnie, lecz z różnych powodów (zawodowych, rodzinnych) niemogących nabyć mieszkania na własność. To osoby, dla których wynajem na polskich zasadach rynkowych jest nie do przyjęcia lub leży poza zasięgiem możliwości finansowych. To jest też w istocie najbardziej zapomniana grupa polskich wykluczonych – nie ci najubożsi, ale pracujący i zarabiający umiarkowanie niewiele, będący już poza orbitą pomocy społecznej, którym państwo nie ma nic do zaoferowania, a rynek pozwala zaspokoić zaledwie część potrzeb.

Ewidentnie widać, że sektor prywatny nie poradził sobie z zapewnieniem Polakom odpowiedniej liczby łatwo dostępnych mieszkań o dobrej jakości. W takiej sytuacji rysuje się bezwzględna potrzeba interwencji instytucji publicznych – zarówno państwa, jak i samorządu. Państwo podejmowało tego rodzaju próby, jednak były one ograniczone i ułomne. Sztandarowym przykładem jest obfitujący w wady program Mieszkanie dla Młodych. Po pierwsze, jego źle dopasowane widełki cenowe powodowały, że wiele w miarę atrakcyjnych lokali było w jego ramach niedostępnych. Był to jeden z powodów, dla których aż 65 proc. środków przygotowanych na 2014 r. pozostało niewykorzystanych. Po drugie, przez większość czasu był on nakierowany tylko na rynek pierwotny, co bez wątpienia cieszyło deweloperów (2015 r. okazał się dla nich najlepszy w historii), ale niekoniecznie Polaków, którym znów zmniejszono wybór mieszkań. Po trzecie, ograniczenie dotacji tylko do pierwszych 50 m. kw. (a dla rodzin z trójką dzieci do 65 m. kw.) spowodowało, że rodziny z dziećmi szukające większych lokali niechętnie brały kredyt z MdM – stanowiły one zaledwie 27 proc. wszystkich beneficjentów. Tak więc MdM zamiast wspierać w pierwszej kolejności rodziny z dziećmi, szczególnie potrzebujące porządnego dachu nad głową, stał się programem wsparcia dla singli. Po czwarte wreszcie, jest to program ułatwiający jedynie zakup, a to przecież z najmem mamy największy problem. Tymczasem jedyny państwowy program, który obejmował także rynek najmu, jest zupełnie niepoważny. Fundusz Mieszkań na Wynajem miał za zadanie do 2018 r. udostępnić… 5,5 tysiąca mieszkań, a do końca 2015 r. oddał zaledwie 380 lokali. Przy luce mieszkaniowej, która wynosi według różnych szacunków między 1 a 3 miliony lokali, docelowa liczba mieszkań objętych FMnW jest wręcz śmieszna. W dodatku program ma działać przy stopie zwrotu 4 proc. Inaczej mówiąc, publiczny program polityki mieszkaniowej, kierujący się osiąganiem celów społecznych, powinien według zamierzeń inicjatorów przynosić zwrot jakieś 2–4 razy wyższy niż marża hipermarketów, kierujących się maksymalizacją zysku. Prowadzi to do takich absurdów jak w Poznaniu, gdzie ceny najmu niektórych z oddanych mieszkań były wyższe niż stawki rynkowe.

Mistrzowie dekomunalizacji

O ile jeszcze o państwie możemy, przy bardzo dużej dawce dobrej woli, powiedzieć, że chociaż próbowało coś zrobić, o tyle samorządy zawiodły na całej linii. A przecież w debacie publicznej powtarza się niemal do znudzenia, że co jak co, ale samorządy to nam się udały.

Gmina jest zobowiązana do zaspokajania potrzeb swojej wspólnoty lokalnej, a jedną z podstawowych potrzeb człowieka jest posiadanie mieszkania. Dlatego też gminne budownictwo mieszkaniowe został wymienione w ustawie o samorządzie gminnym jako jedno z zadań własnych gminy. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprost nakłada na nie obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach oraz zapewniania lokali socjalnych. Do rzetelnego wypełniania tych obowiązków niezbędne jest posiadanie dobrze rozbudowanego komunalnego zasobu mieszkaniowego, jednak zasoby mieszkaniowe polskich gmin nie tylko są wyjątkowo ubogie, ale dodatkowo z roku na rok stają się coraz bardziej ograniczone. Możemy wręcz powiedzieć, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z daleko posuniętą dekomunalizacją tkanki mieszkaniowej.

Według GUS w latach 2002–2013 liczba mieszkań w Polsce wzrosła o 18 proc. W tym samym czasie nastąpił bardzo wyraźny spadek liczby mieszkań w zasobie gmin – wyniósł on aż 31 proc. W 2002 r. gminy były właścicielami 11,6 proc. ogólnej liczby mieszkań, tymczasem w 2013 r. posiadały już tylko 6,75 proc. lokali. Ten sam trend wykazała NIK, według której tylko w latach 2009–2011 komunalny zasób mieszkaniowy 34 kontrolowanych gmin skurczył się o 5,4 proc. Na przykład w Zielonej Górze spadek ten wyniósł aż 12,7 proc., w Opolu – 8,3 proc., a w Kielcach – 8,6 proc.

Ograniczanie gminnych zasobów powoduje, że lokale komunalne mają na rynku mieszkaniowym niewielkie znaczenie. Jak już wspomniałem, lokale komunalne stanowiły w 2013 r. tylko 6,75 proc. ogółu mieszkań w Polsce. Dodatkowo wskaźnik ten różni się znacznie zależnie od regionu kraju. O ile, według GUS, w województwie śląskim kształtuje się on na poziomie 10,5 proc., o tyle np. w województwie podkarpackim na poziomie 2,7 proc., a więc niemal cztery razy niższym. Zastanawiające jest, że odsetek mieszkań komunalnych w ogólnej liczbie mieszkań jest najniższy w niezamożnych województwach Polski wschodniej – w lubelskim wynosi 2,9 proc., w podlaskim – 3,8 proc., a w świętokrzyskim – 3 proc. W tych regionach kraju mieszka stosunkowo najwięcej osób o niskich dochodach, którym to właśnie gminy zgodnie z ustawą powinny zapewniać mieszkania, tymczasem komunalne zasoby są tam najuboższe. Dużo lepiej sytuacja prezentuje się w zachodnich regionach kraju – najwyższy wskaźnik mamy w dolnośląskim (11,6 proc.), ale niewiele gorzej jest we wspomnianym śląskim, a więc na terenach bardziej zamożnych, w których potrzeba utrzymywania większych zasobów wydawałaby się mniejsza.

Równolegle do liczby mieszkań komunalnych spada też liczba gminnych pustostanów, czyli lokali niezamieszkanych. Według GUS w 2002 roku wynosiła ona 49 149, czyli 3,6 proc. wszystkich lokali mieszkalnych w zasobie gminy. W 2013 r. ich liczba spadła do 39 845, co stanowiło już większą część wszystkich mieszkań komunalnych, a mianowicie 4,3 proc. Oznacza to, że nie tylko zmniejsza się zasób mieszkaniowy gmin, lecz także spada efektywność jego wykorzystywania. Z drugiej strony, trzeba zauważyć, że jednak pustostany stanowią marginalną część tych zasobów i, jakkolwiek ich zagospodarowywanie jest potrzebne i może być pożyteczne z perspektywy mikro, to w żaden sposób nie rozwiąże ono problemów mieszkaniowych w makroskali. W żadnym z województw odsetek mieszkań niezamieszkanych nawet nie zbliża się do 10 proc. zasobu komunalnego – najwyższy jest w mazowieckim (7,6 proc.), a względnie wysoki również w łódzkim (6,8 proc.). W pozostałych województwach jest on znacznie niższy, a w lubuskim wynosi jedynie 1,8 proc. Również w liczbach bezwzględnych zasób mieszkalnych pustostanów jest wyjątkowo ubogi. Najwięcej niezamieszkanych lokali mieszkalnych znajduje się w województwach mazowieckim (9746), śląskim (6675) i łódzkim (6317). Trzeba pamiętać, że nawet te liczby mogą być zawyżone, ponieważ – jak wykazała kontrola NIK – aż 22,7 proc. pustostanów znajduje się w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, a kolejne 26 proc. wymaga gruntownego remontu.

Liczba niezamieszkanych mieszkań komunalnych w województwie

Bardzo ubogi zasób mieszkaniowy gmin uniemożliwia im zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnot lokalnych. W 34 gminach skontrolowanych przez NIK na koniec 2011 r. na mieszkanie komunalne oczekiwało 48,4 tysiąca gospodarstw domowych. W tym okresie liczba komunalnych lokali niezamieszkanych wynosiła w tych gminach 14 378, a po odjęciu mieszkań do wyburzenia już tylko 11 111 mieszkań, co oznacza liczbę czterokrotnie mniejszą niż liczba zgłoszeń. W latach 2009–2011 skontrolowane gminy przydzielały rocznie po 7,3 tysiąca lokali, co sprawiało, że co roku mieszkanie komunalne otrzymywało zaledwie 15 proc. oczekujących. Wydłużało to do absurdalnych rozmiarów okres oczekiwania na lokal – według NIK w skontrolowanych 34 gminach wynosił on od co najmniej kilku do niemal 26 lat. Najdłużej na mieszkanie komunalne trzeba było czekać w Kielcach – na 10 wniosków skontrolowanych przez NIK najkrócej czekano na lokal 19 lat, a najdłużej – 25 lat i 11 miesięcy.

Jeśli gminy wypełniają zapotrzebowanie wspólnot na lokale mieszkaniowe w zaledwie 15 proc., a czas oczekiwania rozrósł się do nawet kilkudziesięciu lat, to ktoś tu sobie kpi w żywe oczy z ustawowych zadań, które na nim spoczywają. Czas odrzeć samorządy z nimbu sukcesu 25-lecia i powiedzieć głośno, że zarządzanie wspólnotą lokalną nie polega na remontowaniu parków, lecz na dostarczaniu usług publicznych wysokiej jakości, takich jak mieszkania komunalne czy opieka przedszkolna.

Nie tylko dla najbiedniejszych

W 2013 r. zamieszkanych było 895 018 mieszkań komunalnych. Średnio w Polsce na jedno mieszkanie przypada 2,78 osoby, oznaczałoby to zatem, że w lokalach komunalnych mieszkało niecałe 2,5 miliona osób. Tymczasem, według danych GUS, w 2014 r. w skrajnym ubóstwie żyło ich 2,8 miliona, a przecież gminy powinny zaspokajać także potrzeby mieszkaniowe osób żyjących poniżej granicy ubóstwa ustawowego (granica interwencji socjalnej – 4,6 miliona osób) oraz poniżej granicy ubóstwa relatywnego (co daje w sumie grupę 6,2 miliona osób). Przytoczone dane pokazują, że gminy do wypełnienia tego zadania nawet się nie zbliżają. Tymczasem wspólnoty lokalne mogłyby stać się znaczącym podmiotem na rynku mieszkaniowym nie tylko z perspektywy osób ubogich, lecz także wszystkich pozostałych obywateli. Byłoby znakomicie, gdyby udało się zerwać ze stereotypem, zgodnie z którym mieszkanie komunalne to produkt przeznaczony tylko dla osób o najniższych dochodach.

Są przykłady państw, w których zdecydowana większość społeczeństwa mieszka w lokalach zapewnianych przez sektor publiczny. Na przykład w Singapurze aż 82 proc. obywateli zamieszkuje w lokalach wybudowanych przez państwo. Ich zapewnieniem zajmuje się tamtejsza Rada Rozwoju Mieszkalnictwa (HDB). Dzięki wykorzystaniu efektu skali oraz przemyślanym regulacjom, np. ułatwiającym wykup ziemi na cele publiczne, HDB zapewnia lokale tańsze nawet o kilkadziesiąt procent od kupowanych za ceny rynkowe. Dzierżawi je mieszkańcom na 99 lat. Wszyscy obywatele, którzy z jakichś względów nie mogą zaspokoić swych potrzeb mieszkaniowych za pomocą transakcji rynkowych, także w Polsce powinni mieć faktyczne prawo korzystania z publicznych usług mieszkaniowych. Tych względów może być mnóstwo – niepewna sytuacja zawodowa, nieoczekiwana zmiana sytuacji rodzinnej, niskie zarobki. Trudno mówić o podejmowaniu suwerennych decyzji ekonomicznych, gdy człowiekowi wisi nad karkiem bicz w postaci lęku o przyzwoity dach nad głową. Aby to zmienić, niezbędne jest znaczne zwiększenie gminnych zasobów mieszkaniowych.

Bez wątpienia polityka mieszkaniowa to podstawowe wyzwanie dla polskich instytucji publicznych. Z powodu ograniczonych zasobów powinniśmy porzucić projekty wspierające zakup mieszkań. Nacisk należy położyć na rozbudowę programów mieszkań na wynajem, gdyż to właśnie z rynkiem najmu, który jest newralgiczny z punktu widzenia mobilności wewnętrznej, mamy nad Wisłą największy kłopot. Wolne środki, zgromadzone w wyniku chociażby zakończenia wątpliwego programu MdM, powinny zostać skierowane np. na państwowy program mieszkań na wynajem na wzór choćby tego z Singapuru. Bezwzględnie trzeba też zrezygnować z absurdalnego pomysłu, by taki program przynosił czteroprocentową stopę zwrotu – jego budżet powinien się co najwyżej bilansować. Należy też zadbać o ustawowe instrumenty kontroli gmin w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ich mieszkańców. Skoro można w ustawie o finansach publicznych wpisać odpowiednie poziomy zadłużenia, kontrolowane następnie przez RIO, to nie widzę problemu, żeby w odpowiednich przepisach umieścić np. maksymalny czas oczekiwania na lokal komunalny oraz wskazać konkretne sankcje za jego nieprzestrzeganie.

Być może niezłym pomysłem byłyby kasy oszczędnościowo-budowlane, pozwalające obywatelom odkładać środki na mieszkanie na preferencyjnych warunkach, dzięki czemu nie musieliby być skazani na wieloletni kredyt. Takie kasy nieźle sprawdzają się w Austrii i Niemczech. W miejscach, w których trudno zmobilizować dostateczny zasób publicznych środków, należałoby rozważyć partnerstwo publiczno-prywatne, w którym podmiot prywatny przy pomocy środków publicznych oraz własnych wykonywałby inwestycję publiczną, a w zamian za zainwestowane zasoby stawałby się na jakiś czas operatorem obiektu, pobierając z tego tytułu regulowane opłaty w czynszu.

Wiele z powyższych rozwiązań zawiera program „Mieszkanie+” ogłoszony niedawno przez obecną ekipą rządową. „M+” zakłada budowę tanich mieszkań na wynajem, w których czynsz wynosiłby, zależnie od lokalizacji, od 10 do 20 zł za m. kw. Do tych kwot najemca musiałby jeszcze doliczyć opłaty za media oraz ewentualnie ok. 20 proc. dodatkowej składki, jeśli chciałby za 30 lat opłacania tego podwyższonego czynszu wejść w posiadanie mieszkania na własność. Atrakcyjne warunki cenowe rząd zamierza zaoferować dzięki wykorzystaniu gruntów należących do Skarbu Państwa, co pozwoli uzyskać średni koszt budowy metra kwadratowego na poziomie 2,5 tys. zł. Inwestycje będą realizować podmioty prywatne, które następnie przekażą gotowe mieszkania publicznemu zarządcy. Program w dłuższej perspektywie ma sie samofinansować z czynszów, jednak początkowe etapy zostaną opłacone z kredytów zaciągniętych pod zastaw gruntów, na których powstaną planowane inwestycje. O mieszkania będą mogli starać się wszyscy, jednak preferencyjnie będą traktowane osoby o niższych zarobkach oraz rodziny z dziećmi. Oprócz tego „M+” zakłada także zwiększenie dopłat budżetowych do mieszkań komunalnych do 55 proc. wartości inwestycji, a także stworzenie Indywidualnych Kont Mieszkaniowych w bankach komercyjnych, do których obywatele po co najmniej 5 latach oszczędzania będą mogli dostać dopłatę ze środków publicznych do wykorzystania na szeroki wachlarz celów mieszkaniowych.

Jeśli spełnią się początkowe założenia, to „M+” zaoferuje mieszkania w bardzo konkurencyjnych cenach zarówno na wynajem, jak i na kredyt. Problemem może być uzyskanie średniego kosztu budowy metra kwadratowego na poziomie 2,5 tys. zł, ponieważ w dużych miastach trudno będzie zejść już poniżej 3 tys. Mimo tego zastrzeżenia jest szansa, że w końcu doczekamy się kompleksowego programu mieszkaniowego, który z jednej strony nie będzie rodzić podejrzeń, że leży w interesie kogoś innego niż obywatele, a z drugiej strony jego skala sprawi, że Polacy autentycznie odczują poprawę w tej sferze życia. Cieszy też, że po latach zachłystywania się ideą własności prywatnej powstaje program, który umożliwi atrakcyjny wynajem od publicznego dostawcy. Dzięki temu, że opcja najmu będzie nieco tańsza, a stawki w jej przypadku wyjątkowo atrakcyjne wobec cen rynkowych, możemy zakładać, że znacząca część osób zdecyduje się na korzystanie z „M+” bez dążenia do własności, co sprawi, że nasz rynek mieszkaniowy stanie się bardziej zrównoważony, a mobilność wewnętrzna wzrośnie. Mocną stroną „M+” jest także elastyczność oraz wielowymiarowość, co pokazuje, że jego twórcy próbowali spojrzeć na problem z szerszej perspektywy, uwzględniając różne potrzeby i scenariusze, zawierając je w jednym dużym programie, a nie rozmywając w kilku.

W kreowaniu skutecznej polityki mieszkaniowej oczywiście nie chodzi o to, żeby instytucje publiczne udostępniały większość lokali. Niemal we wszystkich gospodarkach rynkowych to podmioty prywatne zapewniają dominującą część substancji mieszkaniowej. Ważne jednak, aby państwo oraz samorządy stały się poważnymi graczami na rynku mieszkaniowym, których świadome działania pozwolą im na kształtowanie rzeczywistości w kierunku odpowiednim dla naszej wspólnoty politycznej. Jak dotąd było z tym niestety bardzo źle. Miejmy nadzieję, że „M+” stanie się impulsem do zmian na lepsze.